Was ist eigentlich...? Das Grundbuch

Das Grundbuch - auch ohne Listenplatz ist es ein wahrer Bestseller. Denn im Grundbuch ist jeder Grundstückseigentümer verewigt. Was wichtig ist: Denn alleine durch den Abschluss eines Kaufvertrages ist man noch lange nicht der Eigentümer. Der ist man offiziell erst, wenn man auch im Grundbuch vermerkt ist. Erst der Grundbucheintrag ist also der unanfechtbare Beweis: Dieses Stück Land gehört mir!

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und liegt im Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts. Im Vest ist es also einsehbar im Amtsgericht Marl (Marl und Haltern) und im Amtsgericht Recklinghausen (Recklinghausen, Datteln, Herten, Waltrop und Oer-Erkenschwick). Grundsätzlich wird für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt geführt. Über mehrere Grundstücke desselben Eigentümers kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden. Jedes dieser Blätter besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Aufschrift bezeichnet das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk (Gemeinde) und die Nummer des Blattes. Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke beschrieben. Die Angaben zur Bezeichnung des Grundstücks nach Wirtschaftsart, Lage und Größe übernimmt das Grundbuchamt (weitgehend) automatisch von der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften (früher: Katasteramt).

Die Abteilungen

[caption id="attachment_11805" align="alignleft" width="300" caption="Ist das Grundstück frei von Belastungen?"][/caption]

Kommen wir nun zu den drei Abteilungen. Die Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer; bei mehreren Eigentümern muss das sie verbindende Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden. Häufigste Fälle: Eheleute sind in Bruchteilsgemeinschaft „je zu 1/2“ eingetragen, die Erben eines verstorbenen Eigentümers als ,,Erbengemeinschaft“.
In der Abteilung II werden die Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Das sind z.B. Rechte, die einem anderen die Benutzung des Grundstücks gestatten (Wohnungsrechte, Wege-, Stromleitungs- und Versorgungsleitungsrechte), Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht), Altenteilsrechte und Reallasten (Rechte auf wiederkehrende Leistungen, z.B. Zahlung einer Geldrente).
Eingetragen werden in der zweiten Abteilung auch Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück (z.B. Anordnung der Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbfolge, Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerk).
In der Abteilung III werden die Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden) eingetragen. Beide Rechte sind rechtlich unterschiedlich ausgestaltet; zur Kreditsicherung für Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen dient nur noch die Grundschuld. Es gibt Buch- und Briefrechte. Bei letzteren wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch eine besondere Urkunde (Hypotheken- oder Grundschuldbrief) ausgestellt. Ist das nicht der Fall, findet sich im Eintragungstext der Vermerk „ohne Brief“ oder ,,brieflos“.

Klarheit über die Rechtslage

Was kann ich also im Grundbuch ablesen? Zum Beispiel erkenne ich anhand der Einträge, ob das Grundstück frei von Belastungen ist. Bestehende Geh- oder Überfahrtsrechte von Nachbargrundstücken könnten zur Folge haben, dass Nebengebäude an bestimmten Standorten nicht errichtet werden dürfen. Mitunter sind auch die gemäß örtlichem Baurecht geltenden Abstandsflächen an die angrenzenden Grundstücke übertragen, so dass die Bebaubarkeit der Fläche deutlich eingeschränkt ist. Hier verschafft ein Blick ins Grundbuch Klarheit über die Rechtslage.

[caption id="attachment_11806" align="alignright" width="150" caption="Seit 2007 werden alle Grundbücher elektronisch geführt."][/caption]

Der Auszug aus dem Grundbuch wird beispielsweise bei Verhandlungen mit Geldgebern und bei der Bewertung eines Grundstückes benötigt. Der Grundstückseigentümer kann deshalb vom Grundbuchamt die Erstellung eines Grundbuchauszugs verlangen, in dem der Inhalt des Grundbuchs noch einmal wiedergegeben wird. In der Praxis handelt es sich dabei um eine Kopie des betreffenden Grundbuchblatts, die auch in beglaubigter Form ausgegeben werden kann. Diese  Abschriften müssen auch die im Grundbuch enthaltenen farblichen Markierungen enthalten. Wer eine beglaubigte Abschrift verlangt, sollte sich deshalb nicht mit einer Schwarz-Weiß-Kopie zufrieden geben!

Einsicht nur bei brechtigtem Interesse

Wer das Grundbuch einsehen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Bloße Neugier zählt nicht dazu, denn Eigentümer und eingetragene Berechtigte sind gegen unbefugte Einsicht zu schützen. Ob die Einsicht in das Grundbuch zu gestatten ist, entscheidet der Urkundsbeamte im Grundbuchamt. Die Einsicht vor Ort ist gebührenfrei.

Die technische Entwicklung hat auch vor dem Grundbuch nicht haltgemacht. Seit 2007 werden alle sechs Millionen Grundbücher NRWs nur noch elektronisch geführt. Benötigten die Mitarbeiter des Grundbuchamts in Zeiten des Papiergrundbuchs im Jahr 2003 noch durchschnittlich 57 Tage für die Bearbeitung, soll die Bearbeitungszeit jetzt auf durchschnittlich 15 Tage reduziert worden sein.

Noch ein Tipp für Wohnungseigentümer: Der Wohnungseigentümer muß gegenüber der Eigentümergemeinschaft erst zahlen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht. Regelmäßig muss er aber auf Grund einer vertraglichen Verpflichtung schon ab Besitzübergang zahlen, auch wenn die Gemeinschaft ihn noch nicht dazu verpflichten kann.

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