Bauen oder gebraucht kaufen?

GEBRAUCHTES HAUS 

Pro

Charme und Charakter: Es war schon immer Ihr Traum, in einem Fachwerkhaus mit 150-jähriger Geschichte zu leben? Oder in einer schmucken Zechenhaus-Siedlung? Dann werden Sie um den Kauf einer gebrauchten Immobilie gar nicht herumkommen.

Kaufpreis und Risiko: Im Schnitt ist eine gebrauchte Immobilie meist mehr als 25 Prozent günstiger als eine neue. Zudem stehen der Preis für Haus und Grundstück fest. Mögliche lange Bauphasen und das Risiko, dass das Haus nicht fertiggestellt wird – etwa bei Konkurs des Bauunternehmens –, entfallen. Auch vor Pfusch am Neubau ist der Käufer mit einem fertigen Gebäude geschützt.

Schnell einziehen: Meist dauert es nicht lange, bis das Haus bezugsfertig ist. Fast ein Jahr warten auf den neuen Lebensabschnitt im Traumhaus? Was beim Hausbau fast der Normalfall ist, ist beim gebrauchten Haus eher eine Seltenheit.

Die Umgebung stimmt: Ältere Immobilien liegen oft in verkehrsgünstiger Lage und sind oft die einzige Möglichkeit, in einem gewünschten Stadtteil zu wohnen. Denn gerade in begehrten Stadtteilen ist Bauland seltenes und teures Gut.

Der Umwelt zuliebe: Wer ein Haus hochwertig saniert, schützt auch die Umwelt. Warum? Weil deutlich weniger Baumaterialien als für einen kompletten Neubau benötigt wird. Allerdings: Nicht jedes gebrauchte Haus ist erhaltenswürdig.

Große Grundstücke: Es kommt nicht selten vor, dass die Grundstücke in Neubausiedlungen knapp bemessen sind. Hier haben gebrauchte Häuser einen Vorteil. Sie verfügen häufig über große Grundstücke und damit auch über einen großen Garten. Darin befinden sich meist ein alter Baumbestand und in der Regel auch angelegte Beete.

Contra

Kompromisse: Oft dauert die Suche nach dem richtigen Haus monatelang. Keines der angeschauten Häuser will so recht den Vorstellungen der Käufer entsprechen. Mal war ein Heimwerker besonders fleißig und hat alle Räume mit Holz verkleidet, mal gibt es einen Grundriss, der ganz einfach nicht passt. Oft liegt das Haus in der falschen Gegend, es gibt keine Garage, oder die Anfahrt zum Arbeitsplatz ist zeitraubender als erwartet. Man vereinbart Besichtigungstermine nach dem Gespräch mit Makler oder Verkäufer und fährt danach enttäuscht nach Hause, denn wieder einmal entsprach das Haus nicht den Vorstellungen. Kompromisse machen ist der einzige Ausweg.

Renovierungskosten: Manche Mängel entdeckt man erst beim zweiten Besuch. Stellt sich heraus, dass die Heizungsanlage nicht mehr richtig funktioniert und die Kellerwände feucht sind, kommen schnell einige tausend Euro zum Kaufpreis hinzu, weil man das Haus erst renovieren oder gar sanieren muss. Allerdings: Je mehr Mängel Sie entdecken, umso besser ist der Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis. Deshalb ist die Begleitung durch einen Bausachverständigen eine gute Idee.

Höhere Nebenkosten: Gerade Häuser, die schon 20 Jahre und älter sind, verbrauchen deutlich mehr Energie. Hier kommt es vor allem auf die Isolierung von Wänden, Decken und Fenstern an. Je älter das Haus ist, desto schlechter ist die (ursprüngliche) Dämmung. Die Folge: Reparaturkosten, die nicht immer vorhersehbar sind, belasten das Budget der Käufer zusätzlich. Auch die Heizung selbst spielt eine Rolle. Wird eine erst vor wenigen Jahren erneuerte Öl-Heizung genutzt, ist der Austausch ein finanzielles Abenteuer. Auch wenn man lieber auf eine Wärmepumpe oder pelletheizung zurückgreifen würde.

An- und Umbauten: Auch am gebrauchten Haus kann man an- und umbauen. Alles eine Frage des Budgets. Doch Vorsicht: Steht das Haus beispielsweise unter Denkmalschutz, kann man nicht mal eben einfach die Fassade umstreichen oder sich eine Solaranlage aufs Dach setzen lassen.

NEUBAU

Pro

Gestaltungsfreiheit: Bei einem Neubau hat man die Möglichkeit, sein ganz persönliches Traumhaus auf das Grundstück zu bauen. Massivhaus, Fertighaus, Bungalow oder gar Fachwerkhaus? Das Ergebnis richtet sich ganz nach der eigenen Vorstellungskraft – und der Größe des Geldbeutels. Auch die Raumaufteilung kann selbst bestimmt werden, die Lage der Fenster und die Optik der Inneneinrichtung ebenso. Selbst bei Fertighäusern ist der Gestaltungsspielraum groß – jedoch meist mit einem Aufpreis verbunden.

Moderne Materialien: Wer jetzt baut, wird dabei auf moderne Baumaterialien setzen. Mit neuester Energiespartechnik, einer guten Wärmedämmung und moderner Haustechnik sollte viele Jahre lang Ruhe herrschen an der Renovierungsfront.

Niedrigere Grunderwerbssteuer: Einen großen Kostenvorteil bietet die Grunderwerbssteuer. Kauft man ein Grundstück, so fällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks an. Sofern sich auf diesem jedoch bereits eine gebrauchte Immobilie befindet, steigt natürlich der Kaufpreis und damit ebenso die Grunderwerbssteuer.

Contra

Längere Bauzeit: Während eine gebrauchte Immobilie schon steht und häufig schnell beziehbar ist, benötigt der Bau eines Massivhauses mehrere Monate. Schneller geht es bei der Holzrahmenbauweise. Jedoch kann sich der Fertigstellungstermin verschieben. Schlechte Witterungsbedingungen können den Bau gehörig in die Länge ziehen. Auch im Vest lagen die Baustellen im vergangenen Winter brach. Wartezeit muss man auch einplanen, falls die Bauaustrocknung des Neubaus mehr Zeit in Anspruch nimmt als ursprünglich gedacht. Wer den Neubau nicht vollständig austrocknen lässt, riskiert die spätere Schimmelbildung im gesamten Haus.

Bauvorschriften: Nicht immer lässt sich auf dem Grundstück ein neues Traumhaus errichten. Schuld sind oft die bestehenden Bauvorschriften. So kann der Neubau nicht mit einem Schrägdach ausgestattet werden, wenn die gesamten benachbarten Gebäude ein Flachdach aufweisen. Der Grundsatz lautet: Jeder Neubau ist in das bestehende Umgebungsbild einzufügen.

Kostenfalle: Wer baut, muss einen klaren Kopf und die Übersicht über die Kosten bewahren. Denn neben dem Grundstück und dem Bau kommen noch Erschließungskosten hinzu. Und bei der Wahl der Ausstattung kann sich der Preis auch richtig in die Höhe schrauben: Parkett statt Laminat? Lieber Naturstein im Bad? Jede Entscheidung ist mit Kosten verbunden. Bei Neubauten sind Veränderungen der Summe praktisch an der Tagesordnung. Deshalb ist beim Neubau besonders darauf zu achten, was NICHT im Kaufpreis enthalten ist.

"Darum haben wir gebaut"

Angelo und Christina Ullrich wohnen mit ihrer Tochter Johanna (4) seit wenigen Tagen im neuen Haus in der Hertener Siedlung „Sonne+“. Bioerdgas und Pholtovoltaikanlagen sorgen in der Siedlung für Wärme und Strom.

"Uns war schon immer klar: Wenn wir den Schritt zum Eigentum wagen, dann mit einem neuen Haus. Denn hier hatten wir von Beginn an Einfluss auf die spätere Optik. Vor allem im Innenbereich. Das fing mit den Bodenbelägen an und hat sich über das Badezimmer fortgesetzt. Eine ebene Duschtasse war uns beispielsweise wichtig, eine Fußbodenheizung ebenso. Außerdem ist alles neu, alles unbenutzt.

Wir wollten kein gebrauchtes Haus, weil gebrauchte Immobilien auch ihren Preis haben. Hinzu kommen die Gegebenheiten, die ein altes Haus so mit sich bringt. Die betagtere Bausubstanz zum Beispiel. Oder eine Deckenverkleidung, die einem einfach nicht gefällt. Und was ist mit Reparaturen? An die Erneuerung des Dachs muss ich in den nächsten 20 Jahren keinen Gedanken verschwenden. Was Heizung und Dämmung angeht: Die sind im Neubau auf modernstem Stand und entsprechend sparsam. Wenn ich das in einem älteren Haus umrüste und alles nach meinen Wünschen gestalte, könnte ich am Ende insgesamt mehr zahlen als für einen Neubau.

Ein weiterer Pluspunkt: Unsere alte Mietwohnung liegt nur einen Steinwurf von unserem jetzigen Haus entfernt. Wir kannten also die Umgebung. Der Kindergarten unserer Tochter Johanna ist hier, eine Grundschule ebenfalls. Ein Kinderspielplatz soll auch bald gebaut werden. Wie gesagt: Es passt einfach alles."

"Darum renoviere ich ein gebrauchtes Haus"

Christian Loeser saniert ein 55 Jahre altes Reihenendhaus in Marl-Hamm.  Weihnachten will er mit Frau und Kind darin wohnen. Sollte es Ostern werden – „auch nicht schlimm".

"Die Entscheidung zwischen altem Haus und Neubau ist auch immer eine Kostenfrage. Ich würde dieses Haus schon als Schnäppchen bezeichnen. Ein Neubau mit einem ähnlich großen Grundstück wäre kostentechnisch eine ganz andere Hausnummer. Aber wir haben schon Wert auf einen größeren Garten und ein gewachsenes Umfeld gelegt. Natürlich ist die Sanierung des Hauses eine Heidenarbeit. Und rechnen wird es sich am Ende nur, wenn man ganz viel Eigenarbeit reinsteckt. Ich bin gelernter Handwerker und weiß, worauf ich mich einlasse. Wer keine handwerkliche Erfahrung, wenig Zeit und keinen zuverlässigen Freundeskreis hat, der wird mit solch einem Projekt nicht glücklich.

Ich wollte keinen Neubau, weil die Kosten nicht überschaubar sind. Jeder Schritt zur besseren Inneneinrichtung summiert sich am Ende. Hier kann ich gezielter kalkulieren, ein bestimmter Bestand ist ja schon vorhanden. Auch das Risiko ist geringer als beim Neubau. Der Bauträger kann pleite gehen, es kann Pfusch am Bau geben... alles schon im Bekanntenkreis miterlebt. Beim gebrauchten Haus kenne ich die Baustruktur und sehe gleich, ob es feuchte Stellen oder Risse im Mauerwerk gibt.

Und nicht zuletzt: Beim Bauen mit einem Bauträger wäre ich an bestimmte Handwerker gebunden. Jetzt hole ich mir selbst Angebote ein und wähle bewusst den richtigen Fachmann aus."

Fazit

Neubau bedeutet: Wohnen nach Wunsch mit modernsten Materialien und niedrigen Energiekosten. Ein Neubau kann von Beginn an auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten werden. Doch auch hier ist Kompromissbereitschaft gefragt. In der Nähe des Stadtkerns ist für Neubaugebiete selten Platz. Zumindest müssen dort häufig Kompromisse bei der Fläche gemacht werden. Auch die Bauvorschriften können nicht links liegengelassen werden und schränken bestimmte Bauwünsche ein.

Kompromisse und Kostenrisiken sind ständige Begleiter beim Kauf eines gebrauchten Hauses. Bausubstanz, Nachbarschaft, Preis – das wirklich haargenau passende Objekt zu finden, ist schwer, aber nicht unmöglich. Wenn ein Haus in den den Favoritenkreis rückt: Prüfen Sie, ob die Renovierungs- und Sanierungskosten nicht so hoch sind, dass Sie für den Gesamtpreis einen Neubau erwerben könnten. Aber eines ist bei älteren Häusern natürlich unbezahlbar: der Charme, den viele von ihnen versprühen. Und richtig stolz ist ein Hausbesitzer doch auch erst, wenn er bei der Renovierung richtig angepackt hat.