Hausverwaltung: Die Gebäude-Manager

DIE WICHTIGSTEN AUFGABEN DES VERWALTERS

INSTANDHALTUNG UND REPARATUREN: In einem Haus gibt es immer etwas zu tun: undichte Fenster, eine defekte Haustür oder ein unansehnlicher Flur. Bei größeren Reparaturen und Veränderungen holt der Hausverwalter Angebote ein und vergibt die Arbeiten nach dem Beschluss der Eigentümer. Durch einen Beschluss kann die Eigentümergemeinschaft auch festlegen, bis zu welchem Betrag der Verwalter dabei selbstständig handeln kann. Hat der Verwalter zu teure Handwerker beauftragt und die Eigentümergemeinschaft wird dadurch geschädigt, muss der Verwalter dafür geradestehen (Kammergericht Berlin, Az. 12 U 3/03). Bleibt ein Hausverwalter bei Reparaturen gänzlich untätig, kann ihn die Eigentümergemeinschaft abmahnen. Im Prinzip hat jeder einzelne Wohnungsbesitzer das Recht zur Abmahnung.

WIRTSCHAFTSPLAN: Der Hausverwalter stellt den Wirtschaftsplanung mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft auf. Die Eigentümer stimmen satzungsmäßig darüber ab.

WOHNGELD: Der Hausverwalter macht Vorschläge, wie hoch das Wohngeld sein soll, das die Eigentümer monatlich im Voraus zahlen. Er kassiert es, rechnet es am Monatsende ab und legt die Jahresabrechnung vor.

RÜCKLAGEN: Der Hausverwalter verwaltet die Gelder der Gemeinschaft und legt Rücklagen für die Instandhaltung an. Die Finanzgeschäfte sollten aber nicht über ein sogenanntes Eigenkonto geführt werden. Denn dann ist der Hausverwalter allein Inhaber und Berechtigter für das Konto. Im Fall einer Insolvenz des Verwalters sind die Gelder der Eigentümergemeinschaft nicht geschützt. Ein offenes Fremdgeldkonto ist daher die sicherste Möglichkeit. In diesem Fall bleiben die Wohnungseigentümer selbst Inhaber des Kontos, der Verwalter ist als Vertreter der Gemeinschaft verfügungsberechtigt.

HAUSORDNUNG: Für das Aufstellen und die Durchsetzung der Hausordnung sorgt der Hausverwalter auf Wunsch der Eigentümer ebenfalls. Beschwerden gehen also an ihn.

EIGENTÜMERVERSAMMLUNG: Dies ist der Abend des Hausverwalters. Er lädt zur Eigentümerversammlung ein, stellt die Tagsordnung auf, leitet die Versammlung und führt das Protokoll. Wer eine Eigentümerversammlung besucht, wird schnell feststellen, ob der Verwalter sie professionell organisiert und leitet. Legt er die Beschlussfähigkeit fest? Präsentiert er die Jahresabrechnungen verständlich? Bei dieser mindestens einmal im Jahr stattfindenden Versammlung entscheiden die Wohnungsbesitzer auch darüber, ob der Hausverwalter seine Arbeit gut gemacht hat. „Entlastung“ heißt der passende Tagesordnungspunkt. Die Eigentümergemeinschaft entlässt den Verwalter damit aus der Haftung und verzichtet auf mögliche Schadenersatzansprüche. (BGH, Az: III ZR 248/95).

VERSICHERUNGEN: Für einen angemessenen Versicherungsschutz sorgt der Hausverwalter ebenfalls. Ob Sturm-, Feuer- oder Wasserschäden – ohne  entsprechenden Versicherungsschutz wird es im Schadensfall teuer... für den Hausverwalter. Für die Instandhaltung der Haustechnik trägt er nämlich die volle Verantwortung und haftet im Schadensfall. Neben Blitzeinschlägen sind Defekte an Gas- bzw. Ölheizungen oder Klimaanlagen sowie Kurzschlüsse häufige Ursachen für Gebäudebrände. Relevante Versicherungen sind Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Glasversicherung und Gewässerhaftpflichtversicherung.

ANSPRECHPARTNER: Gegenüber den Behörden vertritt der Hausverwalter seine Auftraggeber. Das gilt im Notfall auch vor Gericht, sofern er durch den Beschluss der Eigentümer dazu berechtigt ist. Auch für seine Auftraggeber ist der Hausverwalter der erste Ansprechpartner. Gerade dann, wenn es um neue Entwicklungen in der Rechtsprechung geht.

HAFTUNG BEI SCHÄDEN: Treten Schäden durch einen Mitarbeiter der Hausverwaltung auf, ist der Hausverwalter haftbar.

HAUSMEISTER: Auf Wunsch kann der Hausverwalter einen Hausmeister einstellen. Der Hausverwalter ist auch der erste Ansprechpartner, wenn die Besitzer mit der Arbeit des Hausmeisters nicht zufrieden sind.