Ein völlig verdreckter Teppichboden. Nackte Stromanschlüsse. Baumelnde Kabel. Ein total verkrustetes Kochfeld inmitten der demolierten Einbauküche. Eine zerstörte Holzempore im Schlafzimmer. Überquellende Aschenbecher, angeschimmeltes Geschirr, eine zur Bong umfunktionierte Colaflasche auf dem Wohnzimmertisch. Und Müll, überall Müll. „Das war ein Messie“, mutmaßt P. Es wird Zeit und Geld kosten, dieses Objekt – 50 Quadratmeter, rundum modernisiert – wieder bewohnbar zu machen. „Das Haus gehört mir seit 30 Jahren, und es ist sicherlich schon manches vorgefallen – aber so etwas habe ich noch nicht erlebt“, bestätigt P. verbittert.
Dabei hatte eigentlich alles ganz problemlos begonnen: Im März dieses Jahres fragte ein junger Mann bezüglich der Wohnung an. Dass er Hartz-IV-Empfänger war, stellte für Herrn P. kein Hindernis dar: „Das sagt ja erstmal nichts über den Menschen aus.“ Seine Tochter regelte alles in Sachen Mietvertrag; hinzu kam eine vom Mieter gewünschte Vereinbarung zur Übernahme der Einbauküche: „Die wollte er mir in Raten abbezahlen.“
In den ersten Monaten lief alles glatt, die Agentur für Arbeit überwies die 243 Euro Kaltmiete plus 65 Euro Nebenkosten. Dann blieben die Ratenzahlungen für die Küche aus. Und ab August kamen auch keine Mietzahlungen mehr. „Keine Ahnung, was der bei der Arbeitsagentur erzählt hat“, zuckt P. die Schultern. Mahnungen „verpufften“, Vor-Ort-Termine scheiterten – der Mieter war nicht erreichbar. „Zum Schluss wurden Strom und Gas vom Energieversorger gesperrt, weil natürlich auch hier keine Zahlungen eingingen “, sagt P. Die Folge: Der Säumige riss die Verplombung ab und stellte die Energieversorgung eigenmächtig wieder her. Ein Vorgang, der eindeutig strafbar ist – P. hatte endgültig genug.
Als er sich schließlich Zugang zur Wohnung verschaffte – durch eine Wohnungstür, die er aufgebrochen vorfand –, war der Mieter verschwunden. Zurückgelassen hatte er ein heilloses Chaos. „Das war ein echter Schock“, beschreibt P. die erste Begehung. Über die Polizei, die letztlich die neue Adresse ermittelte, erhielt der junge Mann umgehend eine Vorladung vor Gericht. Erschienen ist er erwartungsgemäß nicht.
„So sieht’s aus“, seufzt P. „Und klar ist ohnehin, dass man von solch einem Menschen keinerlei Schadenersatz wird erwarten können.“ Was ihm bleibt, ist die Kaution von 500 Euro. Den Rest muss er aus eigener Tasche zahlen. „Als Vermieter hat man quasi keine Rechte“, spricht P. eine inzwischen hinlänglich bekannte Tatsache aus. Denn der Hertener ist bei weitem kein Einzelfall.
Wie können sich Vermieter schützen?
Der Berliner Eigentümerverband Haus & Grund geht von rund 15000 Mietnomaden aus, die auf dem deutschen Wohnungsmarkt auffällig werden. Klar, dass man diese schwarzen Schafe nicht beim ersten Ansehen erkennt. Und sind sie erst einmal eingezogen, kann man als Vermieter nicht mehr viel tun: Erst nach der zweiten ausgebliebenen Mietzahlung darf dem Mieter die Wohnung gekündigt werden. Auch darf der Vermieter erst jetzt auf Räumung der Wohnung klagen.
Und der Rechtsweg dauert oft unerträglich lange: Im Durchschnitt bekommen Vermieter einen Mietnomaden erst nach 22 Monaten aus der Wohnung – und zwar meist ohne finanzielle Entschädigung. Denn bei einem Mietnomaden ist in aller Regel nichts zu holen.
Einen rundum wirksamen Schutz vor dem Schmarotzertum gibt es nicht. Dennoch können Vermieter einige Punkte beachten, mit deren Hilfe man zumindest einigen Fällen vorbeugen kann.
Chiffre-Verfahren verwenden
Mietnomaden haben in aller Regel nicht viel Zeit, ein neues Domizil zu suchen, da sie meist schon direkt vor der Räumung der aktuellen Wohnung stehen. Die Suche über das Chiffre-Verfahren dauert ihnen von daher schlicht zu lange.
Filter vorschalten
In Extremfällen kann es auch sinnvoll sein, eine Mietwohnung nicht in Zeitung und/oder Internet zu offerieren, sondern beispielsweise das Angebot der Personalabteilung eines großen Unternehmens zu melden. Hier ist die Zahlungsfähigkeit der potenziellen Kandidaten in aller Regel sichergestellt.
Nicht blenden lassen
Der potenzielle Mieter fährt im teuren Wagen und schickem Zwirn vor? Das kann, muss aber auf kein entsprechendes Einkommen hinweisen. Tragkräftige Belege über Job und bisherige Wohnverhältnisse gehören unbedingt dazu.
Unterlagen sorgfältig prüfen
Und auch hier ist Vorsicht geboten: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder Kontoauszüge sind heutzutage leicht zu fälschen. Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob etwa alle Steuernummern übereinstimmen, die Steuerklasse plausibel ist und der Kandidat tatsächlich bei dem angegebenen Unternehmen arbeitet.
Auch eine Schufa-Selbstauskunft sollte eingefordert werden, um sich vorab über die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zu informieren.
Bei
Hartz-IV-Empfängern wird die Miete nicht unbedingt von der Arbeitsagentur direkt überwiesen, in vielen Fällen läuft die Zahlung über den Mieter. Hier sind vorab die Verhältnisse zu klären.
Allerdings kann es auch bei einer direkten Zahlung vom Amt zu Missbrauch kommen, wie unser Beispiel zeigt. Dieses sollte bei Unregelmäßigkeiten umgehend informiert werden.
Mit Vorvermieter sprechen
Ein Gespräch mit dem letzten Vermieter des Kandidaten kann durchaus sinnvoll sein. Vorsicht ist dagegen bei ehemaligen Nachbarn geboten, denn diese wollen den Mietnomaden von nebenan oft einfach nur loswerden und bleiben deshalb nicht unbedingt bei der Wahrheit.
Auf Kaution bestehen
Der Bewerber bittet den Vermieter, wegen vorübergehender finanzieller Engpässe auf die Kaution zu verzichten? Das sollte von vornherein ein Ausschlusskriterium sein!
Schlüssel erst nach Vertrag und Zahlung übergeben
Da viele Mietnomaden gar nicht die Absicht haben, überhaupt jemals etwas für die Wohnung zu bezahlen, sollte beim Vermieter die eiserne Regel gelten: Erst schriftlicher Mietvertrag plus erste Miete plus Kaution (bzw. Kautionsrate), danach gibt’s den Schlüssel. Auch wenn der Anwärter argumentiert, er wolle schon einmal mit dem Renovieren beginnen, sollte man konsequent bleiben.
Versicherung abschließen
Der Schaden durch Mietnomaden kann schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Eine Mietausfallversicherung ist deshalb eine durchaus sinnvolle Investition.
Datenbanken nutzen
Im Internet gibt es mittlerweile (kostenpflichtige) Datenbanken, die Vermieter nutzen und sich somit vor schwarzen Schafen schützen – etwa die Deutsche Mieter-Datenbank (
www.demda.de).
Hier ist allerdings auf geltendes Recht zu achten: Das Datenschutzgesetz sieht vor, dass in diese Datenbanken nur „objektive Negativmerkmale“ aufgenommen werden dürfen. Im Klartext: Gegen den Mieter muss ein Vollstreckungsbescheid wegen Mietschulden ergangen sein. Außerdem muss der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Vertrages darauf hinweisen, dass er ihn bei Vertragsbruch in die Warndatei eintragen lässt. Das heißt, dass eine solche Datenbank immer nur vor einer Teilgruppe des Mietnomadentums warnen kann.
Und wenn der Mietnomade bereits drin ist?
Viele Vermieter beschäftigen sich mit dem Thema erst, wenn’s zu spät ist – sprich, wenn der Mietnomade bereits die Wohnung bezogen hat. Und dann steht meist ein zäher Kampf bevor: Mietnomaden sind meist sehr gerissen und wehren sich mit allen Mitteln dagegen, die Wohnung verlassen zu müssen. Dennoch sollten Vermieter umgehend handeln.
Fristlose Kündigung
Nach der zweiten ausgebliebenen Mietzahlung sollte dem Mieter ohne Mahnung der Vertrag fristlos gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, als Grund die Rückstände bei der Mietzahlung genannt werden. Das Ganze sollte via Einschreiben mit Rückschein, über einen Boten oder per Gerichtsvollzieher zugestellt werden.
In der schriftlichen Kündigung muss der Vermieter auch einer Weiterführung des Mietverhältnisses nach dem in der Kündigung genannten Räumungstermin widersprechen – ansonsten ist es möglich, dass der Mietnomade das Mietverhältnis einfach weiterführt. Wenn er dann auch noch seine bisherigen Mietrückstände ausgleicht, wird die Kündigung unwirksam. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Vermieter zu der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung erstellt. Dann muss der Mieter trotz Ausgleichs der Mietrückstände die Wohnung zum festgelegten Termin räumen.
Auf Räumung klagen
Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, sollte der Vermieter auf Räumung klagen, ein Räumungsurteil erstreiten und vollstrecken lassen. Meist kommt es jetzt zu Verzögerungstaktiken seitens des Mieters wie Vertröstung, die Klage über angebliche Mängel in der Wohnung, vermeintliche Bankfehler, nicht erhaltene Schreiben oder ähnliches. Hier ist Hartnäckigkeit gefragt.
Fakt ist leider, dass eine Räumungsklage in der Regel nicht nur langwierig, sondern für den Vermieter auch kostspielig ist.
Nicht eigenmächtig handeln
Eigenmächtiges Handeln des Vermieters – etwa Strom, Gas oder Wasser abstellen, Schlösser austauschen, die Wohnung heimlich ausräumen oder einen „Entmietungsservice“ einschalten – stellt einen Straftatbestand dar und führt in der Regel zu einer Anzeige.
Traurige Tatsache bleibt, dass dem Vermieter im Grunde keine Möglichkeiten bleiben, den Auszug des ungeliebten Wohnungsinsassen zu beschleunigen. Auch den finanziellen Schaden muss er in aller Regel selbst stemmen. Deshalb gilt unbedingt: Augen auf bei der Mieterwahl!
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