Was ist eigentlich...? Das Sondernutzungsrecht

Das Wort sagt es bereits: Das Sondernutzungsrecht ist ein Recht. Und zwar das Recht, bestimmte Flächen, die eigentlich im gemeinschaftlichen Eigentum der gesamten Hausgemeinschaft stehen, alleine zu nutzen. Dabei kann es sich um das Gartenstück hinter dem Haus handeln, um den großen Kellerraum oder um den so praktisch gelegenen Parkplatz neben dem Hauseingang. Wer das Sondernutzungsrecht besitzt, kann jedermann, der nichts auf dem Grundstück zu suchen hat, wegschicken und sich gegen Beeinträchtigungen wehren. Auch die sonstigen Nutzungen (z.B. Einnahmen aus Vermietung) stehen dem Sondernutzer zu. Er hat damit wirtschaftlich die Stellung eines Alleineigentümers.

Eintrag ins Grundbuch

Das Sondernutzungsrecht fällt allerdings nicht vom Himmel. Üblich ist, dass der das Grundstück teilende Eigentümer das Sondernutzungsrecht im Rahmen der Aufteilung des Grundstücks der jeweiligen Wohneinheit zuweist. Das Recht kommt also mit der Wohnung oder der gewerblichen Einheit und ist in diesem Zuge auch im Grundbuch vermerkt. Durch den Grundbucheintrag ist eine dringliche Wirkung gewährleistet, damit die Rechte gegen jedermann begründet werden können. Dementsprechend kann das Sondernutzungsrecht auch nicht alleine, sondern nur gemeinsam mit der Immobilie verkauft werden. Juristen sagen, es sei ein schuldrechtliches Recht mit dinglicher Wirkung. Das bedeutet: Die übrigen Wohnungseigentümer haben mit der Gewährung eines solchen Rechts auf ihr Recht zur Mitbenutzung gerade dieser Fläche verzichtet.

Umfang führt häufig zum Nachbarschaftsstreit

Aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht für bestimmte Flächen begründen. Doch ist es gerade der Umfang dieses Rechts, der häufig zum Streit mit den Nachbarn führt. Was darf ich mit dem Garten machen? Kann ich ein Gartenhaus errichten? Oder vielleicht sogar einen Pool? Kann ich auf meinem Kfz-Stellplatz dauerhaft ein kaputtes Wohnmobil abstellen? Nein, denn ein solches Nutzungsrecht ist nicht schrankenlos. Es ist gewissen Beschränkungen unterworfen, die sich zum einen aus der Sondernutzungsrechtsvereinbarung selbst ergeben können oder aus getroffenen Zweckbestimmungen für die entsprechenden Fläche (z.B. Nutzung des Kellers ausschließlich als Hobbyraum). Auf dem Parkplatz darf das Auto stehen, aber nichts anderes aufbewahrt werden. Auch der Bau eines Gartenhauses und erst recht der eines Pools sind vom Sondernutzungsrecht nicht gedeckt – hierzu bedarf es weiterhin der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.