Läuft die Zinsbindung eines Vertrages mit der eigenen Bank aus, ist eine neue Zinsbindung erforderlich – in dem Fall, wenn man den Kredit nicht aus anderen Mitteln bedienen kann, sondern ihn weiter abstottern muss. Eine neue Zinsbindung festzuschreiben, macht vor allem Sinn, wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen in der Zukunft eher steigen werden. Dadurch trägt eine vorzeitige Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung auch zur Kalkulationssicherheit bei.
Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank
Bei der Anschlussfinanzierung treffen Kreditnehmer und Bank eine verbindliche Vereinbarung für die Zukunft. Da der Bank aber – sollten die Zinsen in Zukunft steigen – das Risiko höherer Zinsen droht, lassen diese sich die vorzeitige Zinsbindung mit einem sogenannten Forward-Aufschlag bezahlen.
Die Zinsbindung orientiert sich dann an den Zinsen zum aktuellen Zeitpunkt und nicht zum Eintritt des Zinsbindungsendes in der Zukunft. Durch den Aufschlag werden die Zinsen in den meisten Fällen höher ausfallen. "Allerdings können sie immer noch niedriger sein als das Zinsniveau in der Zukunft", sagt Markus Frings, Immobilienexperte von der Volksbank Marl-Recklinghausen eG.
Vor allem Planungssicherheit
Hier hat eine hohe Planungssicherheit für die meisten Häuslebauer oberste Priorität. Denn die Darlehen können auf einen fernen Zeitpunkt in der Zukunft – eine Anschlussfinanzierung kann bis zu 60 Monate vor dem Ende der ersten Zinsbindung geschlossen werden – festgeschrieben werden. Diese Vereinbarung ist dann für Kunde und Bank verbindlich.
Die Darlehensnehmer werden übrigens bis zu drei Monate vor der Änderung oder vor dem Auslaufen des Vertrages informiert, ob eine Anschlussfinanzierung gewährt oder das Kreditverhältnis nicht verlängert wird.
Vorfälligkeitkeitsentschädigung bei verfrühter Tilgung
Normalerweise – und das regelt selbst das Bürgerliche Gesetzbuch – kann der Kreditnehmer das Immobiliendarlehen innerhalb des Zinsbindungszeitraums nur mit der vereinbarten Tilgung zurückzahlen. Ein Sonderkündigungsrecht besteht dabei nicht. Die Banken lassen sich eine Kündigung bei vorzeitiger Auflösung des Vertrages mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Dagegen gibt es aber eine Lösung: Gegen einen geringeren Zinsaufschlag erhält der Kreditnehmer die Möglichkeit, nach einem festgelegten Zeitraum den Kredit kostenlos zurückzuzahlen. Das ist zwar teurer, besonders bei berufsbedingten Wohnortswechseln die eindeutig flexiblere Lösung.
"Natürlich kann diese Kündigungsmöglichkeit auch mit Forwarddarlehen kombiniert werden", so Frings.
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