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Einen Teil des Grundstücks abtrennen


Wenn das eigene Grundstück zu groß wird, man aber das eigene Haus und einen Teil des Außenbereichs behalten will, hilft eine Grundstücksteilung. Die ist zwar genehmigungspflichtig, macht aber in vielen Fällen Sinn – aber auch nicht in allen.

von Tobias Patzkowsky am 29.01.2011



Die Erben eines großen Anwesens in Marl hatten vor einiger Zeit ihre liebe Not, die Immobilie ihrer verstorbenen Eltern auf dem Immobilienmarkt unterzubringen. Auf dem riesigen Grundstück stand ein großer Wohnkomplex mit einer extrem breiten Gebäudefront straßenseits. „Die Bedürfnisse an das Wohnen hatten sich da aber ziemlich gewandelt“, sagt Hubert Bußmann, Immobilienberater bei der Immobiliengesellschaft der Volksbank Marl-Recklinghausen eG, „für das Objekt gab es, obwohl der Preis angemessen war, gar keine Nachfrage.“

Die Erben entschlossen sich, das Gebäude komplett abzureißen und das gesamte Grundstück in kleinere Parzellen zu teilen. Der Bebauungsplan gab die Änderung her. „Die Erben hatten damit ein komplett neues Angebot für eine neue Käuferschicht geschaffen“, so Bußmann.

Eine lohnenswerte Alternative

Fälle wie diese machen eine Grundstücksteilung zu einer lohnenswerten Alternative. Gründe gibt es viele. Wenn beispielsweise so viel Platz auf einem Grundstück vorhanden ist, dass die Kinder der Eigentümer bauen können, bietet sich eine Teilung des Grundstücks an. „Das hat dann eigentlich nur Vorteile für die Parteien“, sagt Hubert Bußmann. „Man schafft dadurch eine rechtlich selbstständige Einheit.

Die Kinder können voll und ganz darüber verfügen und es auch selbstständig finanzieren. Bei einem ungeteilten Grundstück läge die Belastung ansonsten auf dem gesamten Grundstück. Und würden sie einfach so ein Haus auf das ungeteilte Grundstück bauen, wäre es als Teil des Grundstücks Eigentum der Eltern.“ Andererseits greifen die Parteien dann bereits dem Fall eines Teilverkaufs vor. Bei Tod der Eltern müsste das Grundstück nicht mehr geteilt werden.

Marler schnappte sich nur einen Teil seines Erbes

In einem anderen Fall half die Grundstücksteilung jüngst einem Mann aus Marl, nicht das ganze Grundstück seines Vaters übernehmen zu müssen. Er besaß direkt neben dem Grundstück seines Vaters bereits sein eigenes mit einem Haus darauf. Das Haus und das gesamte große Grundstück wollte er aber nach dem Tod des Vaters nicht übernehmen – als Erweiterung seines Gartens allerdings einen Teil des Grundstücks. Der Marler ließ das Grundstück teilen.

Grundstücksinhaber müssen dabei bestimmte Vorgaben beachten. Um Klarheit zu erlangen, wer was regelt, empfiehlt es sich, zuerst das örtliche Bauamt aufzusuchen; dazu rät auch der Verband Privater Bauherren (VPB). Dort verrate der Bebauungsplan, was auf dem bestimmten Gebiet gemacht werden darf. „Eine Grundstücksteilung führt nämlich nicht zwangsläufig zu Baurecht“, sagt Bußmann.

So müsse das Grundstück laut Bebauungsplan einer Gemeinde auch als Bauland ausgewiesen sein. Sieht die sogenannte Bauleitplanung zum Beispiel eine Doppelhaushälfte vor, ist das Gelände im Prinzip nur durch zwei teilbar. Im ungünstigsten Fall darf das Grundstück überhaupt nicht parzelliert werden.

Antrag in NRW nötig

In Nordrhein-Westfalen muss für bebaute Grundstücke ein Antrag nach der Landesbauordnung gestellt werden. In der Regel erwarten die Behörden folgende Grundstücksdaten: Gemarkung, Flur, Flurstück, Umriss, Belastungen wie Wegerechte, eingetragene Baulasten oder Daten angrenzender Flächen. Die Genehmigung erfolgt erst, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.

„Das Bauamt muss einer Teilung immer zustimmen. Auch wenn man es gerne will, ist ein Grundstück nicht immer teilbar.“ Wirksam wird die Parzellierung mit dem Eintrag im Kataster und im Grundbuch. Die sogenannte Grenzfeststellung kostet Gebühren: In der Regel zahlt der Antragsteller.

Gläubiger müssen zustimmen

Außerdem weist Hubert Bußmann auf folgende Problematik hin: Sei das Grundstück noch belastet, müssten Eigentümer auch die Gläubiger berücksichtigen. Ist das Grundstück mit 200.000 Euro bewertet, liegt ein Kredit von 150.000 Euro darauf und soll das Grundstück zur Hälfte geteilt werden, würde die Bank im Zweifel nicht zustimmen. „Wenn ein Grundstück mit 100.000 Euro verkauft ist, gibt es nur noch eine Sicherheit von 100.000 Euro. In dem Fall müsste man der Bank eine Ersatzsicherheit vorlegen oder einen Teil des Kredits zurückführen.“

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