Was ist eigentlich...? Die Eigentümerversammlung

Besitzer einer Eigentumswohnung glauben meist, dass sie bei Einzug die volle Entscheidungsgewalt über ihre eigenen vier Wände haben. In gewisser Weise schon...doch so wirklich stimmt das nicht. Eigentümer einer Eigentumswohnung sind auch Teileigentümer des gesamten Hauses - und damit Teil einer Gemeinschaft. Alle Wohnungseigentümer zusammen bilden nämlich die Eigentümergemeinschaft, die das Wohneigentumsgesetz (WEG) für die Regelung gemeinschaftlicher Belange vorsieht. Und diese Gemeinschaft trifft sich auf der Eigentümerversammlung. Dort kommen die Wohnungsbesitzer zusammen, um gemeinschaftliche Beschlüsse zu fällen. Es geht um die Abrechnungen des abgelaufenen Wirtschaftsjahres und um den Wirtschaftsplan der kommenden Monate. Es geht aber auch um anstehende Reparatur- und Renovierungsarbeiten. Also um alle Dinge, die das gesamte Haus betreffen. Soll das Treppenhaus gestrichen werden? Wenn ja, in welcher Farbe? Machen Bewegungsmelder zum automatischen Anschalten der Kellerbeleuchtung Sinn? Und was ist mit den beschädigten Fliesen im Waschkeller? Was kann man gegen die rutschigen Kellerstufen unternehmen? Dinge, über die nicht der Einzelne, sondern alle Bewohner entscheiden.

Und da wären wir wieder bei der Entscheidungsgewalt über die eigenen vier Wände. Die Eigentümerversammlung kann dem einzelnen Wohnungsbesitzer nämlich auch Dinge untersagen. So darf ein Eigentümer zum Beispiel keine anderen Fenster einbauen, wenn sich die Gemeinschaft zuvor bereits für einen bestimmten Fenstertyp ausgesprochen hat. Wenn ein Bewohner also ausschert und Kunststofffenster statt der vorgesehehen neuen Holzfenster einbauen lässt, kann die Eigentümerversammlung dagegen vorgehen und sich auf den einstigen Beschluss berufen. In vielen Fällen entscheidet eben die Mehrheit - oft auch gegen die Vorstellungen des Einzelnen. Lediglich bei erheblichen Veränderungen muss noch die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer eingeholt werden. So dürfen etwa die Eigentümer höherer Geschosse ohne die Zustimmung des Eigentümers der Erdgeschosswohnung keine zusätzlichen Außenbalkone anbauen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten also die Besonderheiten dieser Immobilienform berücksichtigt werden. Dazu empfiehlt sich die Prüfung einer Vielzahl von Unterlagen: die des  Kaufvertrags, der Teilungserklärung und es empfiehlt sich eben auch das Lesen der Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Das verhindert, unwissentlich in Auseinandersetzungen zwischen den Nachbarn zu geraten oder mit nicht einkalkulierten Kosten für die Sanierung des Treppenhauses konfrontiert zu werden. So lässt sich auch vermeiden, sich in eine Gemeinschaft einzureihen, in der einer der Eigentümer einen Großteil der Wohnungen besitzt. Damit verfügt dieser auch über die Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung und könnte diese Machtposition nutzen, um seine wirtschaftlichen Interessen durchzusetzen.

Die Eigentümerversammlung wird vom Verwalter des Hauses mindestens einmal im Jahr einberufen. Zudem hat eine Eigentümerversammlung stattzufinden, wenn dies von einem Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe der Gründe verlangt wird. Wenn es also darum geht, dass einer der Bewohner die falschen Fenster eingebaut hat...

Eingeladen werden alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Andere Personen dürfen in der Regel nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Es handelt sich ja nicht um eine öffentliche Veranstaltung. Deshalb können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter der Teilnahme von Dritten widersprechen. Nur in Ausnahmefällen, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat, dass auch ein Dritter bei der Versammlung anwesend ist, kann dieser nicht ausgeschlossen werden. Ein solches Interesse kann zum Beispiel dann bestehen, wenn in der Eigentümerversammlung schwierige rechtliche oder steuerliche Fragen zur Beratung anstehen. Dann kann die Anwesenheit eines Rechtsanwaltes oder eines Steuerberaters nicht verweigert werden. Jeder Eigentümer hat zudem das Recht, relevante Punkte auf die Tagesordnung zu setzen.

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