Im Sprachgebrauch ist der Übergang zwischen Eigentümer und Besitzer einer Sache ziemlich fließend, ja werden beide Begriffe sogar beinahe gleichbedeutend verwendet. Im juristischen Sinn gibt es aber einen großen Unterschied. Leiht man sich beispielsweise ein Buch bei einer Bücherei, ist man für die Ausleihzeit Besitzer. Eigentümer bleibt aber die Bücherei.
Besitzer und Eigentümer müssen nicht übereinstimmen
Im Immobilienbereich kommt es dabei sehr häufig vor, dass Besitzer und Eigentümer nicht übereinstimmen. Wenn ein Hausbesitzer, in dem Fall der Eigentümer, das Haus an einen Mieter vermietet, dann ist der Mieter Besitzer. „Vereinfacht gesagt, verleiht der Eigentümer dann eine Art Nutzungsrecht an dem Haus unter Ausschluss des Eigentümers“, sagt Norbert Busch, Notar aus Recklinghausen. Generell sei bei Immobilien die Person Eigentümer, die im
Grundbuch steht.
Bei Immobilien tritt der Unterschied auch in anderen Fällen zu Tage: Wenn ein Eigentümer beispielsweise ein Grundstück verpachtet, ist der Pächter der Besitzer, der Verpächter der Eigentümer. Ähnliches gilt bei Ladenlokalen oder Gewerbeobjekten. In dem Fall, in dem der Eigentümer seine Immobilie selbst nutzt, fallen Eigentümer und Besitzer in einer Person zusammen. Ist jemand Eigentümer von nur einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, hält er ein Teileigentum an dem gesamten Haus. Bei der Miete kann es sogar zu mehreren Besitzern kommen, während das Eigentum an der Wohnung nur eine Person hält – nämlich in dem Fall, wenn der Mieter die Wohnung untervermietet. Dann sind Mieter sowie Untermieter jeweils Besitzer der Wohnung.
Unterschied relevant bei Pflichten
Die Unterscheidung zwischen Eigentümer und Besitzer ist dann relevant, wenn es um verschiedene Pflichten um das Haus geht. Ein Mieter, also der Besitzer, einer Wohnung muss diese nur in dem Maß instand halten, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Solche Vorgaben müssen sich im Rahmen der gesetzlichen Regelungen bewegen.
Der Mieter hat aber keine Instandhaltungspflicht am Haus. Diese obliegt dem Wohnungseigentümer. Bei einem Mehrfamilienhaus wäre das Ausmaß seiner Pflicht abhängig davon, welche Regelungen die Eigentümer aller Wohnungen innerhalb eines Hauses getroffen haben. Das Problem tritt bei einem einzelnen Haus nicht auf. Hier obliegt die Instandhaltungspflicht dem einzelnen Eigentümer.
Wichtig wird der Unterschied vor allem beim Verkauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung. Grundsätzlich muss der Verkäufer als Eigentümer im
Grundbuch stehen. Das prüft der Notar anhand des Grundbuchauszugs. Allerdings gibt es auch Fälle, in denen der Name im Grundbuch, also der des offensichtlichen Eigentümers, nicht mit dem Verkäufer übereinstimmt – nämlich bei einer Erbschaft. Will der Erbe eines Hauses, solange er zumindest Alleinerbe ist, das Haus verkaufen und steht er nicht namentlich im Grundbuch als Eigentümer, muss er beweisen, dass er Eigentümer des Hauses ist – nämlich entweder über den Erbschein oder das notarielle Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts.
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