„Das ist nämlich die am meisten gewählte Alternative bei der Hausfinanzierung“, sagt Markus Frings, Leiter der Immobilienfinanzierung bei der Volksbank Marl-Recklinghausen. Die Systematik eines solchen Darlehens sieht dabei zwei Komponenten vor. Einerseits begleicht der Darlehensnehmer laut Finanzplan über die Jahre die Zinsen für das von der Bank geliehene Geld, den sogenannten Zinsanteil. Andererseits zahlt der Kreditnehmer das Darlehen an sich zurück. Das nennt sich Tilgungsanteil.
Die Systematik des Annuitätendarlehens
Beide Ratenteile bilden die Annuität – daher der Name Annuitätendarlehen. Die Zahlung verläuft dabei konträr. Während am Anfang der Zinsanteil überwiegt, wächst im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil wiederum sinkt.
Beispiel: Leiht sich der Darlehensnehmer 100.000 Euro, macht der Zinsanteil bei einem Zins in Höhe von 4 Prozent 4000 Euro aus. Wenn die Tilgung dann 1 Prozent beträgt, sind 1000 Euro für die Tilgung fällig. Daraus ergibt sich eine jährliche Rate von 5000 Euro, die im Kreditvertrag so vereinbart wird und für die Zinsbindungsdauer gilt. Im darauf folgenden Jahr beträgt die Restschuld nur noch 99.000 Euro.
Jetzt greift der sogenannte annuitätische Effekt: Bei einer jährlichen Annuität von 5000 Euro wären lediglich noch 99.000 Euro zu verzinsen und demnach 3960 Euro an Zinsen fällig (4 Prozent von 99.000 Euro). Die Differenz zu den vereinbarten 5000 Euro in Höhe von 1040 EUR kommt der Tilgung zu Gute. Das Verhältnis Zinssumme zu Tilgungssumme kehrt sich im Laufe der Jahre um. Im dritten Jahr nämlich hätte der Kreditnehmer nur noch vier Prozent von 97.960 Euro zu zahlen. Dementsprechend höher würde die Tilgungsrate dann ausfallen.
Bei niedrigen Zinsen direkt höher tilgen
Damit die Tilgungsphase aber nicht zu lange andauert, rät Markus Frings zu einer höheren Anfangstilgung – gerade aus dem Grund, weil der Zinsanteil aufgrund niedriger Zinsen ohnehin weniger beträgt. „Bei einer Tilgung von einem Prozent haben wir in der Regel derzeit Laufzeiten von 43 Jahren. Bei einer Tilgung von zwei Prozent beträgt der Tilgungszeitraum dagegen nur noch 29 Jahre.“ Bares Geld würde somit gespart.
Auch vor diesem Hintergrund sei es daher ratsam, derzeit eine längere Zinsbindung einzugehen. Entscheidet man sich nämlich für 30 Jahre, wären die niedrigen Zinsen bereits über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. „In den Niedrigzinsphasen sollte man dann eben hoch tilgen und in den Hochzinsphasen die Tilgung reduzieren, damit die Rate nicht aus dem Ruder läuft“, rät der Experte.
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